Виктор Шмидт: «Постараемся не подвести»

Специалисты констатируют, что экономический кризис в первую очередь сказывается на таких отраслях, как строительство и автомобилестроение. И это вполне объяснимо: падение доходов населения неминуемо приводит к сокращению спроса на недвижимость и автомобили. Однако если у несостоявшихся автовладельцев есть не столь уж страшная альтернатива передвижения в общественном транспорте, то потеря возможности приобрести собственное жилье многих удручает всерьез. А ведь уменьшение объемов строительства – это не только несбывшиеся надежды будущих жильцов, но и сокращение рабочих мест, причем не только в самой строительной сфере, но и в смежных производствах.

Насколько же серьезно «зацепила» смоленских строителей нынешняя неблагоприятная финансовая ситуация? Об этом мы попросили рассказать Виктора Евгеньевича Шмидта (на снимке), директора ООО «Гарант-жилье», одной из крупнейших компаний, ведущих жилищное строительство в городе Смоленске. Причем это, пожалуй, единственная компания, многие годы твердо удерживающая лидерство в строительстве жилья эконом-класса: основной принцип ее работы «Доступность и качество» делает квартиры в крупнопанельных домах крайне востребованными в условиях не слишком высоких доходов основной части населения. Причем есть у компании и опыт успешной работы в сложных кризисных условиях, когда «Гарант-жилье» практически не уменьшало объемы строительства – если в 2006–2008 годах ежегодно вводилось в эксплуатацию по 5 домов, то в «глухом» 2009-м были построены 4 дома, а в 2010-м приняли счастливых новоселов уже 7 домов. В последующие годы компания неуклонно наращивала темпы, вводя в строй 30–35–40 тысяч квадратных метров жилья в год. А как обстоят дела сейчас?

Правы оказались пессимисты

– Виктор Евгеньевич, еще в конце прошлого года можно было услышать прямо противоположные прогнозы развития ситуации на строительном рынке. Кто‑то предрекал ему неизбежное падение, кто‑то, наоборот, считал, что население начнет активно вкладывать все свободные средства в недвижимость. Какой из этих сценариев реализовался?

– К сожалению, подтвердились именно негативные прогнозы. Действительность оказалась даже хуже, чем самые пессимистические предположения. Мне трудно судить о том, как обстоят дела в стране в целом – думаю, в регионах общей достоверной статистики нет, пожалуй, ни у кого – и особенно в крупных мегаполисах, возможно, там совсем другая ситуация. Что же касается строительного рынка в Смоленске и, наверное, подобных ему небольших городах, где значительное количество людей имеют относительно невысокие доходы, то здесь отмечается серьезное снижение спроса на квартиры в новостройках. Безусловно, негативную роль сыграло снижение доходов, а значит, и падение покупательской возможности у людей, которые заняты в бюджетной сфере – а ведь именно они были основными покупателями жилья эконом-класса. Да и другие категории ощущают сейчас некоторую неопределенность будущего – хоть пока еще и не отмечается массовых сокращений работников, но опасения «витают в воздухе», а реальные доходы населения уже серьезно снизились. Поэтому даже те, кто твердо намеревался купить квартиру в нынешнем году, рассчитывая на определенный уровень своих доходов, вынуждены от этого отказываться.

Еще один крайне негативный фактор – проблемы с ипотекой. Ведь в предыдущие годы по ипотеке покупалось до 40% квартир. Так, в прошлом году был поставлен абсолютный рекорд по ипотечному кредитованию – население страны взяло на эти цели 1,7 триллиона рублей. И когда банки резко повысили ставки и кардинально ужесточили требования к заемщикам, понятно, что это стало неприемлемым для очень большого количества людей. А ведь это значит, что застройщики потеряли значительную часть спроса. Да, правительство спохватилось, в марте была введена так называемая льготная ипотека, однако ситуацию в целом это исправить уже не смогло. Сейчас ведь ставки по ипотеке ниже, чем в прошлом и позапрошлом годах, но даже при таких вроде бы благоприятных условиях большинство потенциальных покупателей опасается ввязываться в ипотечные программы.

Конечно, это создает серьезные сложности, причем такие, которых мы не то чтобы не ожидали, но не представляли всей их глубины. Ведь если предварительно мы прогнозировали, что объем продаж может сократиться на 40–50% процентов при самом худшем сценарии, то на деле оказалось, что он снизился более чем вдвое, если анализировать соответствующие показатели в прошлом году и за первое полугодие этого года. И такая ситуация создалась практически у всех смоленских застройщиков.

– И что же, строительному рынку Смоленщины грозит полный коллапс?

– Ну, так категорично я бы говорить не стал. Ведь у большинства застройщиков есть определенный резерв, скажем так, «запас прочности», и если к концу нынешнего или в начале следующего года ситуация начнет как‑то выправляться, рынок станет хоть понемногу расти, то никакой катастрофы не случится. Другое дело, если нынешнее стагнирующее положение продолжится и в 2016 году, то я даже боюсь предположить, как будет развиваться ситуация. Понятно, что реальное финансовое положение каждого конкретного застройщика, помимо него самого, известно, может быть, только банкам и налоговым органам, поэтому мне трудно судить, что будет с той или иной строительной компанией. Но то, что для каждого из участников строительного рынка это будет крайне тяжелой ситуацией, можно говорить со всей определенностью.

– Ну а как справляется с трудностями «Гарант-жилье»? Какой «запас прочности» у вашей компании?

– По большому счету, мы могли бы выйти из этой ситуации с минимальными потерями, рассчитывая на те резервы, которые были накоплены в прошлом году. Особых рисков для себя мы не предполагали, хотя и понимали, что будет трудно, что спад спроса окажется довольно значительным. Увы, он оказался гораздо сильнее, чем мы могли думать. К тому же на общую ситуацию, на внешние сложности наложились, к сожалению, наши внутренние проблемы. В частности, это касается наших объектов более высокого уровня, чем дома эконом-класса. Нужно признать, что мы совершили некоторую тактическую ошибку со строительством домов бизнес-класса на улице 8 Марта, запроектировав здесь квартиры очень большой площади, а значит, и солидной стоимости, спрос на которые пострадал в первую очередь. Ведь когда мы начинали строительство этого дома, никто еще и предположить не мог, что покупательская способность населения упадет столь сильно. Причем в данном случае я говорю о людях с доходами выше среднего – сейчас даже у тех, кто уже купил квартиры в этом доме, отмечаются некоторые сложности с их оплатой. Что уж говорить о новых покупателях, для которых квартира площадью более 150 квадратных метров становится непозволительной роскошью. Конечно, если бы мы проектировали этот дом сейчас, то сделали бы в нем квартиры гораздо меньше по площади, и, учитывая высочайшее качество этого жилья, уверен, они нашли бы своих покупателей. Но… что построено, теперь уже не перестроишь. Поэтому у нас образовалась определенная финансовая «брешь», ведь средства в этот дом были вложены значительные, здесь использовались самые лучшие материалы и технологии. На данный момент первый корпус практически готов к вводу в эксплуатацию, там остались только работы по отделке фасадов и благоустройству территории, и многие будущие жильцы уже начали внутреннюю отделку своих квартир. На втором корпусе работы также будут завершены в течение ближайших полутора-двух месяцев.

Второй осложняющий ситуацию момент – это то, что мы долго не могли приступить к началу работ в Лермонтовском карьере. По нашей внутренней готовности это можно было сделать еще в прошлом октябре, однако по некоторым внешним причинам окончательно документы были подписаны только в мае нынешнего года. В результате мы потеряли более полугода активной работы и не смогли своевременно выставить на рынок самое востребованное жилье в панельных домах. Учитывая ажиотажный спрос на квартиры, отмечавшийся в конце прошлого года, это тоже можно записать в графу серьезных потерь.

Всё это создало определенный финансовый «разрыв», ликвидировать который сейчас не дают нам нестабильные денежные поступления. Так что ситуация достаточно напряженная.

Однако мы все-таки стараемся смотреть в будущее с оптимизмом. Работы в Лермонтовском карьере уже ведутся полным ходом, в скором времени квартиры в этих домах будут выставлены на продажу, и мы надеемся, что по-прежнему сможем четко выполнять свои обязательства перед нашими покупателями.

«Кто виноват?» и «Что делать?»

– Безусловно, основной негативный фактор, влияющий на нынешнее положение строительного рынка, это фактор внешний, то есть общий упадок экономики и снижение реальных доходов населения, – продолжает Виктор Шмидт. – Однако есть и другие причины, не позволяющие застройщикам работать в полную силу.

В частности, я с удивлением столкнулся с проблемами получения банковского кредита, необходимого для того, чтобы закрыть нашу временную финансовую «брешь». Дело в том, что наша фирма до сих пор никогда не брала кредитов, мы вполне справлялись собственными силами. И вот сейчас, когда возникла необходимость получения определенных денежных средств, чтобы погасить возникший «кассовый разрыв», выяснилось, что это крайне сложное дело. Можно даже сказать – практически невозможное. Мало того, что требования банков по обеспечению безопасности, залогов и т.п. неоправданно жесткие, а сама процедура оформления кредита длится несколько месяцев, так еще и нет гарантии, что на любом этапе оформления тебе не откажут, причем даже без объяснения причин. Ситуация осложняется тем, что у нас практически нет своих смоленских банков, абсолютное их большинство являются филиалами, и работники местных отделений совершенно не влияют на процедуру, все решения принимаются в Москве, откуда поступают отказы именно без объяснения причин. Так что у нас нет даже возможности понять, что же сделано не так, и исправить ошибки. Безусловно, я согласен, что банки должны серьезно относиться к безопасности выдаваемых кредитов, но нельзя же доводить ситуацию до абсурда. Так, комплекс их требований, в том числе и по финансовому обеспечению, зачастую таков, что если бы у меня была возможность их выполнить, то мне никакой кредит по определению не нужен был бы.

И вообще, со стороны банков наблюдается какая‑то странная, необъяснимая предубежденность против строителей. Так, из 38 работающих на Смоленщине банков просто разговаривать с нами, узнав, что мы застройщики, согласились только в шести. А ведь казалось бы, кому еще и давать кредиты, как не нам. Я уж не говорю о репутации нашей компании, о твердой собственной производственной базе – но ведь кредит мы берем не под «воздушные замки», а под вполне ликвидное обеспечение.

Возможно, у тех компаний, кто регулярно берет кредиты и работает с банками, так сказать, на постоянной основе, всё и идет по накатанной колее, но я понял, что, например, начинающему застройщику, будь он хоть семи пядей во лбу и собираясь строить даже архивостребованные объекты, решить проблему начального кредитования практически невозможно. К чести Сбербанка, должен сказать, что переговоры с ними уже вступили в заключительную стадию, и мы надеемся в самое ближайшее время уладить этот вопрос к обоюдной пользе.

Есть и еще одна, крайне болезненная проблема. Понятно, что оказать застройщикам какую‑либо финансовую помощь ни муниципалитеты, ни областная власть не могут, они сами находятся в определенной «финансовой яме». Однако облегчить строителям жизнь они всё-таки могли бы. Я имею в виду бремя бюрократической волокиты с оформлением документации. Это же касается и вопросов оформления земли.

Именно об этом и шел серьезный разговор на заседании Совета по вопросам градостроительной деятельности под председательством Алексея Островского. Там были выработаны конкретные решения и даны соответствующие поручения по всей вертикали исполнительной власти как регионального, так и муниципального уровня.

Так что, уверен, у местных властей есть реальные рычаги для того, чтобы хоть немного снизить напряженность ситуации на строительном рынке. И мы все очень надеемся на плодотворное сотрудничество в решении этих проблем!

Время покупать

– Виктор Евгеньевич, а какие перспективы в этой ситуации у потенциальных покупателей? Ведь на сегодняшний день цены на квартиры медленно, но верно снижаются. Стоит ли сейчас вкладывать средства в недвижимость или лучше еще подождать?

– Тут нужно учитывать вот какой фактор. Дело в том, что строительство – дело не сиюминутное, для ввода дома в строй требуется определенное время, от одного до двух-двух с половиной лет. Поэтому сейчас на рынок в основном выходят квартиры, которые закладывались в 2012-2013 году, т.е. в момент роста объемов строительства, причем роста серьезного. Так что доля предлагаемых квартир в ближайшее время будет увеличиваться. По крайней мере, до конца нынешнего года уменьшаться она не будет. Сейчас предложение значительно опережает спрос, и мы это отчетливо видим по динамике цен. Чтобы привлечь покупателей, застройщики идут на всевозможные акции, скидки и другие мероприятия, зачастую продавая оставшиеся квартиры ниже их себестоимости, лишь бы не оставлять за собой висящих «хвостов». То есть на данный момент реально купить квартиру в среднем на 15%, а то и на 20% дешевле, чем в прошлом году в аналогичных домах.

Однако ждать дальнейшего понижения цены, на мой взгляд, нет оснований. Во-первых, ниже уже просто некуда. Во-вторых, новых проектов сейчас практически никто из застройщиков не начинает, были бы силы достроить то, что уже запущено. А значит, какой бы вялый ни был рынок, количество присутствующих на нем квартир неуклонно будет уменьшаться. И, соответственно, будет увеличиваться их цена, как минимум, она вернется на докризисный уровень. Думаю, существующее положение сохранится еще несколько месяцев, и для тех, кто уверен в своих силах и твердо настроен купить жилье, эти месяцы – самый подходящий момент.

Есть тут, правда, и такая тонкость. Прежде чем решиться купить квартиру, особенно на стадии строительства, покупателю стоит внимательно присмотреться к строительной фирме. Ведь одно дело, когда снижается цена на уже готовое или практически готовое жилье – понятно, что тут играет роль желание застройщика реализовать объект, в который уже вложены деньги. И совсем другое, когда цена оказывается заведомо низкой на стадии только начатого строительства – есть серьезный риск того, что застройщик, не рассчитав свои силы, просто не сможет его завершить. Конечно, есть разные ситуации, у каждого застройщика свои резервы, но всё-таки я бы посоветовал потенциальным покупателям крайне внимательно оценивать все нюансы и риски.

Что касается нашей компании, то сейчас у нас находятся в стадии завершения строительства три объекта, уровень готовности каждого из них превышает 80%. Собственно, в этих домах уже можно начинать работы по внутреннему обустройству квартир и в ближайшее время вселяться. Понятно, что в нынешней ситуации мы тоже вынуждены снижать цены на эти квартиры, так что у смолян есть реальная возможность сэкономить.

Что касается запланированного строительства жилого квартала в Лермонтовском карьере, то, помимо нашей внутренней гарантии, дополнительным гарантом там будет выступать Сбербанк, который дает нам «связанный» кредит, т.е. финансирование по выполненным объемам работ. И учитывая высокие темпы строительства, будущие жильцы смогут буквально еженедельно контролировать ход работ. То есть обычно за неделю на доме возводится один этаж – и вы сможете зримо оценить ритмичность нашей работы. Естественно, мы постараемся сделать цены на эти квартиры максимально привлекательными для покупателей, однако обязательно просчитаем все обстоятельства и риски. Ведь самое главное, что мы считаем для себя недопустимым, это невыполнение обязательств перед будущими жильцами наших домов.

– Большое спасибо Вам за интересную беседу, Виктор Евгеньевич. Искренне желаем компании «Гарант-жилье» пережить сложный момент с минимальными потерями.

– Мы постараемся не подвести.

Ольга КОЛЫШКИНА