Несносные заборы

В России начинается крупнейшая земельная реформа. Она положит конец прежней «казачьей вольнице». Нас ждет другой порядок приобретения муниципальных земельных участков, землю можно будет прикупить по цене многократно ниже рыночной.

Теперь власти уже не будут смотреть на самозахваты сквозь пальцы, и тем, кто огородил «ничейную» землю, нужно как можно скорее задуматься о последствиях, даже если они до этого жили спокойно десятилетиями.

Об этом – в интервью заместителя министра экономического развития РФ Павла Королева.

– Павел Эдуардович, так какие конкретные изменения нас ждут?

– С 1 марта будет действовать новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юрлицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность.

В оборот будет вовлечено большое количество новых участков, которые по требованию граждан муниципалитеты будут обязаны выставить на торги. Определить, какие участки могут быть предоставлены, поможет публичная кадастровая карта.

– И отказать в продаже будет сложнее?

– Да. С точки зрения гражданина, самое главное – впервые установлен исчерпывающий перечень случаев, когда вам власти вправе отказать в продаже земли.

Как раньше было, да и сейчас еще? Человек приходит в орган местного самоуправления – ему отказывают, он обжалует отказ в суде, снова обращается и получает ответ: да, по этому основанию теперь всё в порядке, но вот другая причина для отказа. И выходит замкнутый круг. Теперь это невозможно, есть формализованный перечень оснований для отказа в выставлении участка на торги и детальная процедура проведения этих торгов.

В рамках этого же закона вводится возможность «прирезать» к участку прилегающую государственную или муниципальную землю, если она не может быть никаким другим образом использована. Для многих это означает шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которые они уже фактически огородили. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот.

– Но самозахваты сплошь и рядом, а люди и так спят спокойно...

– В том-то и дело, что благодаря принятому в этом году закону земельный надзор и контроль кратно усиливаются.

Впервые вводится процедура административного обследования в рамках земельного надзора. И она будет проводиться сразу в отношении, например, всего населенного пункта, определенной территории, а не отдельного земельного участка. Даже не обязательно дожидаться чьего-то заявления о факте нарушения.

Раньше, чтобы наказать за самозахват, надо было выйти на место, собрать доказательства, улики, а если это юрлицо, нужно было сначала поставить проверку в план на следующий год. Плюс незначительные штрафы. Фактически земельного надзора как принудительной процедуры не существовало, вот и появлялся самострой на государственной земле. Тем более что можно захватить территорию, на которой участок не сформирован. Эта земля не является объектом правоотношений, но между тем она захвачена.

Теперь земельному инспектору через процедуру административного обследования гораздо легче выявить самозахваты. Для этого в его распоряжении есть все необходимые сведения из публичной кадастровой карты и Единого госреестра прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости. Замечу, что впервые земельный надзор и его основные положения будут регламентироваться на уровне федерального закона.

– Повод задуматься, забор разобрать или не возводить там, где не надо...

– Совершенно верно.

– Так чего нужно теперь опасаться тем, кто огородил или застроил кусочек «ничейной» земли?

– В первом чтении в Госдуме прошел законопроект, увеличивающий штрафы за это. Точнее, привязывающий их к кадастровой стоимости земли. Захватил дорогой участок – заплатишь много. Например, за нецелевое использование участка юрлицом размер штрафа составит от 1,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости, но не менее 100 тысяч рублей.

– Один раз заплачу и дальше буду жить спокойно.

– Ничего подобного. Одновременно выдается предписание освободить землю. А если не выполнить предписание, штраф еще и за это, процедура принудительного исполнения предписания и взыскание убытков. Очень накладно.

С другой стороны, в ходе процедуры административного обследования может выясниться, что муниципалитет не оформил надлежащим образом участок, на который у собственника есть документы. Тогда земельный инспектор выдает соответствующее предписание органу местного самоуправления.

– А что нам готовит принятый под занавес прошлого года закон о новом порядке изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд?

– Он впервые вводит единые, базовые нормы по изъятию и резервированию земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

А мы и по сей день принимаем отдельные законы под конкретные крупные проекты. Законодательство устанавливает только основания для изъятия, теперь будет прописано самое важное – процедура. Она делает предсказуемыми сроки изъятия, что очень важно при любом строительстве, с другой стороны – гарантирует соблюдение прав владельцев земли, дает возможность оспорить их нарушение. В первую очередь это закон для людей.

Это касается размера компенсаций за отчуждаемую землю, сроков уведомления, документов территориального планирования, на основании которых производится изъятие. Сейчас же при проведении дороги граждане сталкиваются с неким фактом, с которым уже ничего нельзя сделать, ни оспорить, ни толком проверить обоснованность изъятия земли.

Всё это говорит о том, что нужно более ответственно принимать решения об изъятии, больше внимания уделять резервированию.

– Но никто не гарантирует справедливую оценку земли в случае ее изъятия, если границы участка неточно описаны. А это массовое явление. И власти мешает собирать налог на землю, на недвижимость. Как эту проблему решить?

– Для этого принят закон о комплексных кадастровых работах, который 22 декабря подписан президентом России. Они будут производиться сразу по кадастровым кварталам для того, чтобы в расчете на один земельный участок стоимость этих работ была меньше, чем при обычном порядке, когда такие работы заказываются отдельно для каждого участка.

Заказчиками здесь должны выступать муниципалитеты, закон дает им право использовать на эти цели бюджетные средства. В их интересах один раз потратиться, чтобы навести порядок на своей территории, получить возможность правильно исчислять налог на недвижимость. Ну а граждане получат гарантию, что границы их участков описаны правильно. Если выяснится, что по документам границы пересекаются, вводится процедура досудебного урегулирования споров между соседями.

Кроме того, в ходе комплексных кадастровых работ возможно образование новых земельных участков и вовлечение их в оборот. Муниципалитету это сулит прибыль, а рынку еще один участок, сформированный в соответствии с Генпланом, градпланом и всем на свете. И, конечно, без комплексного уточнения описания границ очень трудно развивать инфраструктуру. Иначе говоря, в этих работах заинтересованы абсолютно все, и власть, и правообладатели.

– Для чего нужен закон об объединении реестра и кадастра, который принят в первом чтении?

– Это своего рода основной закон, по которому будет действовать система кадастрового учета и регистрации прав собственности. Вводится единая учетно-регистрационная процедура: уже не нужно подавать заявления отдельно о кадастровом учете объекта недвижимости и отдельно о государственной регистрации права. Максимально, всего до 5–7 дней, сокращается срок процедур, устанавливается ответственность за их соблюдение, оптимизируется взаимодействие между Росреестром и Федеральной налоговой службой. Законопроект очень сложный, со многими обязывающими нормами, он играет большую роль в налоговом администрировании.

Беседовал Игорь Зубков